La clé de la réussite, pour louer son bien en saisonnier, réside dans l’anticipation. En effet, il est essentiel de prévoir à l’avance les périodes locatives les plus intenses, non seulement pour s’assurer que le logement sera disponible, mais surtout pour organiser la bonne prise en charge des réservations. De fait, vous devez anticiper avec soin les pics probables de location sur la Presqu’île de Rhuys, afin de pouvoir les exploiter à votre avantage en veillant à satisfaire la majorité des demandes. Fort de son expérience en matière de conciergerie, FRANKIZ vous livre ses conseils pour optimiser votre calendrier de réservations de manière à préparer les périodes les plus intenses, et ainsi augmenter votre taux de remplissage.
Pourquoi prévoir les pics de réservation pour votre location saisonnière ?
Parce que vous louez une résidence secondaire sur la Presqu’île de Rhuys pour de courtes périodes, vous vous dites peut-être qu’il n’est pas utile de prévoir à l’avance les réservations futures. Qu’il est raisonnable de laisser les choses se faire toutes seules, et de profiter du moment sans prise de tête.
C’est vrai lorsqu’on choisit de louer son bien en saisonnier juste une ou deux fois dans l’année. Mais lorsqu’il s’agit de générer un bénéfice, de couvrir ses charges de fonctionnement, donc de rentabiliser son logement, c’est une autre histoire. Il faut alors se focaliser sur le taux d’occupation et essayer de tirer parti, au mieux, des intervalles de temps pendant lesquels vous êtes décidé(e) à louer. Ce qui suppose d’anticiper les éventuels pics de réservation.
Pourquoi faire ?
- Pour répondre favorablement au maximum de demandes. Bien qu’il soit possible de refuser une réservation, le faire trop souvent risque d’avoir un impact sur la visibilité de votre annonce (les plateformes de location n’aiment pas que l’on refuse des demandes à tout-va).
- Pour optimiser le taux de remplissage, donc la rentabilité de votre résidence secondaire. Le gain financier vous permet de couvrir l’intégralité de vos charges, et même de réaliser un bénéfice en vue de futurs travaux, ou simplement pour agrémenter votre quotidien.
- Pour ajuster vos tarifs en fonction de la demande, comme le font tous les établissements hôteliers du monde : plus il y a de réservations sur une période donnée, et plus les prix augmentent, en vertu de la loi du marché.
D’accord, mais comment identifier ces fameux pics de réservation ? Quels sont les critères permettant de repérer, à l’avance, les périodes de forte affluence, et ainsi louer son bien en saisonnier de façon optimale ?
Quels sont les critères pour anticiper les périodes locatives intenses sur la Presqu’île de Rhuys ?
On peut considérer quatre grands critères pour louer son bien en saisonnier en fonction des pics de réservation probables. Les voici dans le détail, dans l’ordre de leur impact sur les tarifs en location touristique.
La saisonnalité
C’est le critère le plus évident : le calendrier locatif saisonnier est divisé en deux saisons, la haute et la basse. La première se caractérise par une affluence importante, la seconde par une relative désertion touristique. Bien entendu, la répartition de la haute et de la basse saison dépend de la localisation géographique : pour un logement près de la mer, comme c’est le cas pour votre résidence secondaire dans le golfe du Morbihan, la saison haute correspond au printemps et à l’été.
Pour louer son bien en saisonnier dans les meilleures conditions, il est crucial de connaître la saisonnalité locative dans sa propre zone, c’est-à-dire d’identifier les moments de l’année où les réservations sont les plus nombreuses. Une bonne méthode consiste à consulter les annonces en jouant avec les dates pour voir comment les bailleurs ajustent leurs tarifs à la saison : cela vous donnera des indications pour fixer vos propres prix (à type de bien équivalent).
Une bonne connaissance de la saisonnalité permet aussi de tirer profit de la saison basse. Ainsi, une baisse significative des tarifs en hiver va encourager les voyageurs à réserver votre logement, même en l’absence des avantages habituellement associés à la saison estivale – il faut noter qu’un nombre grandissant de touristes préfère voyager précisément lorsqu’il y a moins de monde. Retrouvez nos conseils pour louer hors saison dans notre article dédié.
Les événements locaux
Les événements organisés localement ont une influence majeure sur le taux de réservation, et donc sur les tarifs pratiqués dans l’hôtellerie. Cette influence est d’autant plus grande que le logement est situé à proximité de la zone qui accueille l’événement en question. Il peut s’agir d’un festival, d’un concert, d’une compétition sportive, d’une fête traditionnelle, d’un spectacle… Mais l’on peut penser, aussi, aux événements professionnels susceptibles d’attirer des entreprises et des cadres, par exemple pour louer son bien en saisonnier via Airbnb for Work.
Vous trouverez, sur ce lien, un agenda des principaux événements ayant lieu sur la Presqu’île de Rhuys, en Morbihan. Il suffit de saisir les dates souhaitées pour afficher toutes les manifestations prévues à cette période… et organiser ses prix en fonction !
Les jours de la semaine
Par convention, les prix sont plus élevés le week-end qu’en semaine, tout simplement parce qu’il y a plus de voyageurs le samedi et le dimanche que du lundi au vendredi. C’est donc, là encore, un critère à prendre en compte pour louer son bien en saisonnier et fixer ses tarifs.
À partir de ce constat, rien ne vous empêche de pratiquer des tarifs plus avantageux en semaine pour attirer les touristes hors cadre !
Le taux d’occupation des hôtels
Les établissements hôteliers ont l’habitude d’anticiper les pics de réservation : ils ont donc l’expérience des périodes les plus intenses de l’année. Pour louer son bien en saisonnier avec un maximum d’efficacité, il est donc intéressant de regarder de près le taux d’occupation des hôtels et autres hébergements touristiques dans le secteur concerné, afin de se caler sur leurs dates pour ajuster ses prix.
Pour ce faire, réalisez des simulations de séjour dans les hôtels (ou dans les logements Airbnb) du coin afin d’évaluer le taux d’occupation en fonction des périodes, par exemple en tenant compte d’événements locaux à venir. En substance, moins il y a de dates (ou de chambres) libres, plus il y a de réservations prises, ce qui signifie que ces périodes connaissent une fréquentation importante.
Comment garantir un taux d’occupation optimal pendant les pics de réservation ?
Identifier les pics de réservation pour les mois à venir, c’est une chose. Mais il faut aussi s’y préparer ! Car rien ne sert de prévoir une hausse potentielle de la fréquentation si vous n’êtes pas en capacité d’accueillir plus de visiteurs, ou si vous n’avez pas les ressources pour augmenter votre taux d’occupation.
Concrètement, que devez-vous faire ?
- Modulez vos tarifs en fonction des périodes. Les plateformes de location en ligne permettent d’ajuster librement les prix en fonction des différents moments de l’année.
- Ajustez votre annonce aux saisons pour séduire les locataires potentiels, par exemple en prévoyant un set de photos pour l’été et un autre pour l’hiver.
- Assurez-vous que votre logement soit disponible durant les périodes concernées: évitez d’y prévoir des séjours lorsque la fréquentation est au plus haut.
- Organisez-vous pour absorber un maximum de réservations: gestion du check-in, ménage et entretien entre chaque groupe de voyageurs, mise à disposition de consommables… L’idéal étant de recourir aux services d’une conciergerie afin de garantir une prise en charge optimale de votre résidence secondaire en location saisonnière.
En conclusion, les pics de réservation se préparent de deux façons : en anticipant les hausses de fréquentation au niveau du calendrier, et en veillant à pouvoir accueillir le surplus de touristes dans votre logement sur la Presqu’île de Rhuys. Et si vous avez besoin d’aide pour y parvenir, vous pouvez compter sur les équipes de FRANKIZ !
