Une location a pour objectif de générer des revenus. Si vous envisagez de proposer votre charmante maison sur la Presqu’île de Rhuys aux vacanciers, c’est dans le but de collecter assez de sous pour couvrir vos charges fixes et vos petites dépenses ponctuelles, et ainsi profiter encore plus de votre propriété sans qu’elle se transforme en gouffre financier. C’est d’ailleurs le principal avantage qu’il y a à louer sa résidence secondaire en saisonnier. Conséquemment, les questions relatives aux finances sont déterminantes : comment fixer le montant du loyer ? Quelles méthodes de paiement proposer aux vacanciers ? Comment garantir la sécurité financière de votre location ? Spécialiste de la location saisonnière dans le golfe du Morbihan, FRANKIZ vous détaille ces points essentiels.
Louer sa résidence secondaire en saisonnier : la question du loyer
Le loyer est la pierre angulaire de votre location saisonnière. Fixé par nuitée, il détermine la somme que vous allez toucher en contrepartie du séjour d’un locataire, et donc les revenus que vous allez tirer en louant votre maison sur une année complète. Son montant doit être établi en tenant compte d’une double nécessité : couvrir vos dépenses d’un côté, mais aussi attirer des locataires avec des tarifs avantageux de l’autre.
Définir un montant « plancher »
Au moment de louer sa résidence secondaire en saisonnier, il est conseillé de fixer ce qu’on appelle un montant « plancher ». Celui-ci correspond au minimum que vous souhaitez toucher en contrepartie de la location de votre maison, afin de couvrir au moins vos frais fixes (mensualités du crédit immobilier, intérêts, charges, assurance, factures d’énergie, abonnement internet, entretien) et vos dépenses liées à la gestion de votre location (ménage, réparations et remplacement des équipements, frais de gestion…).
Une bonne méthode de calcul consiste à faire la somme de ces frais, et à diviser le résultat par le nombre de jours dans l’année pour en tirer un tarif minimal par nuitée. Par exemple, si vos charges équivalent à 5 000 € par an, cela vous donne 13,70 € par nuitée (5 000 / 365). Vous savez que vous devez collecter au minimum 411 € par mois pour couvrir vos frais. Faites vos calculs à partir de cette somme : par exemple, le fait de louer sa résidence secondaire en saisonnier pour 54,80 € par nuit permet de collecter en quatre mois le montant nécessaire ; louer pour 411 € par semaine en été aide à atteindre le même but en trois mois ; etc.
Analyser le marché locatif sur le secteur
Bien qu’aucune loi ne vous contraigne à fixer un loyer spécifique (voir à ce propos les droits et obligations des propriétaires), vous avez néanmoins tout intérêt à tenir compte du marché locatif saisonnier dans votre zone géographique afin de déterminer un montant cohérent, ni trop élevé, ni trop bas.
Pour bien louer sa résidence secondaire en saisonnier, il faut commencer par regarder les tarifs pratiqués dans le secteur par les autres propriétaires de biens similaires. En fonction de l’offre et de la demande, vous pouvez choisir de vous aligner sur la concurrence, de proposer des tarifs plus bas pour attirer les vacanciers, ou de fixer un loyer plus élevé si cela est justifié par les prestations de votre maison (piscine, proximité de la mer, etc.).
Une bonne stratégie consiste à afficher un tarif attractif, le temps de commencer à louer sa résidence secondaire en saisonnier et d’obtenir des commentaires positifs, puis d’augmenter progressivement ses prix.
Prendre en compte l’ensemble des critères d’estimation du loyer
Le marché donne de précieuses indications quant aux loyers pratiqués dans une zone particulière. Mais pour « lire » correctement ce marché, il faut d’abord prendre en compte les critères employés pour estimer le montant du loyer, celui-ci ne pouvant pas être le même pour tous les logements, ni pour toutes les périodes de l’année. Vous devez notamment considérer…
- La localisation de votre maison,
- Les caractéristiques qui lui sont propres (surface, nombre de chambres, capacité d’accueil, équipements, prestations…),
- La saison (près de la mer, on peut louer sa résidence secondaire en saisonnier forcément plus cher en été, et moins cher en hiver).
Inutile de préciser que l’aide d’un professionnel de la location saisonnière est plus que souhaitable pour parvenir à fixer le « juste » loyer ! Sur ce point, comme sur d’autres, FRANKIZ est votre interlocuteur privilégié.
Procédures de paiement : tout ce qu’il faut savoir pour sécuriser le versement du loyer de votre location saisonnière
La fixation du loyer est un incontournable pour louer sa résidence secondaire en saisonnier. Mais ensuite, il s’agit de porter une attention particulière à son versement : quelles options de paiement proposer à vos locataires ? Comment vous protéger contre les litiges, ou pire : les tentatives de fraude ?
Confirmer la réservation avec un versement préliminaire
Une réservation doit toujours être confirmée, que ce soit par la signature d’un bail locatif ou via la procédure de validation mise en place par votre intermédiaire de location (AirBnb et consorts).
Mais il existe une protection encore meilleure : le versement d’un acompte ou d’arrhes. L’acompte ne doit pas dépasser 25 % du coût total du séjour, tandis que les arrhes ne sont pas limités. Toutefois, ces deux méthodes appellent une résolution différente en cas d’annulation de la réservation (voir plus bas).
Il est également possible de réclamer le versement de l’intégralité du montant du loyer avant la date d’entrée des locataires dans les lieux (méthode pratiquée par la plupart des plateformes de location). Une façon de louer sa résidence secondaire en saisonnier en toute sécurité.
Proposer plusieurs méthodes de paiement
Multiplier les options de paiement en revient à proposer des méthodes susceptibles de convenir à tous les vacanciers, en tenant compte du fait que les habitudes de paiement ne sont pas les mêmes partout dans le monde. Les plus courantes sont les suivantes :
- Paiement par carte bancaire (via une plateforme de location),
- Virement bancaire,
- PayPal,
- Chèques Vacances.
Certaines méthodes de paiement sont plus sûres que d’autres, les plateformes de réservation ayant l’avantage de vous couvrir contre tout risque de fraude. Les espèces sont possibles mais déconseillées, car vous n’avez aucun recours en cas de problème, par exemple s’il s’avère que les billets sont faux. Enfin, un intermédiaire de confiance (comme FRANKIZ) peut collecter le paiement en amont ou sur les lieux à votre place.
Tenir compte des différences de devises
En se proposant de louer sa résidence secondaire en saisonnier, on a de fortes chances d’avoir affaire à des touristes étrangers. Et qui dit touristes étrangers dit aussi, forcément, paiements en devises diverses et variées. Comment gérer ces différences monétaires ?
Si vous percevez directement le montant du loyer, par exemple par virement bancaire, vous pouvez utiliser un convertisseur actualisé au taux du jour afin de calculer la somme exacte qui vous est due, et la communiquer à vos locataires. Notez que certaines banques proposent désormais la conversion automatique des devises pour des paiements effectués en Europe. Si vous passez par une plateforme de location, celle-ci s’occupe de tout et gère elle-même les questions relatives aux taux de change.
Enfin, évitez les chèques qui posent plus de problèmes qu’ils n’en résolvent !
Prévoir les cas d’annulation
Que se passe-t-il lorsqu’une réservation est annulée ? Plusieurs cas de figure :
- Aucun argent n’a été versé, donc personne n’est lésé et l’annulation ne prête pas à conséquence. Vous pouvez néanmoins prévoir dans le contrat une pénalité en cas d’annulation trop proche de la date du début du séjour, qui vous empêcherait de trouver des locataires de remplacement.
- Un paiement anticipé a été réalisé. Ici, tout dépend de la forme prise par ce versement : avec des arrhes, les deux parties sont libres d’annuler la réservation mais les conséquences diffèrent en fonction de l’initiateur – les vacanciers doivent abandonner les arrhes versés, le propriétaire est tenu de les rembourser et d’indemniser ses locataires lésés à hauteur du double de la somme acquittée. Dans le cas d’un acompte, le contrat est considéré comme définitif et sa remise en cause donne lieu à des pénalités des deux côtés : si ce sont les vacanciers qui annulent, ils sont redevables malgré tout de la totalité du montant de la réservation ; si c’est le propriétaire, il est contraint de rembourser la somme et d’indemniser ses locataires.
- Le loyer intégral a été versé. Cela peut arriver si, par exemple, l’annulation se fait après l’arrivée des locataires, parce que le logement ne leur convient pas. Il est nécessaire de prévoir un tel cas de figure dans le contrat de bail et de fixer à l’avance des pénalités en fonction de la situation.
- La réservation s’est faite sur une plateforme de location. Les conditions d’annulation sont propres à chaque outil, et s’avèrent plus ou moins souples. Sur AirBnb, par exemple, vous pouvez sélectionner des conditions flexibles, modérées ou strictes, avec des conséquences plus ou moins sérieuses (pour les locataires comme pour les propriétaires) en cas d’annulation.
Compte tenu de l’importance du loyer quand on décide de louer sa résidence secondaire en saisonnier, il est indispensable de bien prévoir chaque situation possible et de couvrir ses arrières, par exemple en confiant la gestion de sa location à des professionnels – à travers les packs FRANKIZ. Et n’oubliez pas de tenir compte des questions de fiscalité, inhérentes aux revenus locatifs que vous allez toucher !
