La location touristique est soumise à une série d’obligations légales dont le bailleur doit absolument avoir connaissance avant même de proposer son logement à des gens de passage. Cela, pour être protégé non seulement vis-à-vis du locataire, mais aussi de l’administration fiscale, car les sanctions prévues en cas de manquement à la loi peuvent vite grimper. Il est donc essentiel de se renseigner en amont et de veiller à ce que toutes les conditions soient réunies pour gérer une location saisonnière respectueuse de la réglementation. FRANKIZ vous aide à faire le point.
Location saisonnière et réglementation
La location saisonnière est définie par le Code du tourisme (art. D.324-1) comme se référant aux « villages, appartements, studio meublés offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ». Dans le cadre de la pratique de la location saisonnière, la réglementation existe donc bel et bien et encadre strictement les usages, essentiellement du point de vue des propriétaires bailleurs. Elle s’applique à tous les logements qu’il est possible de louer pour de courts séjours – y compris votre belle maison secondaire sur la Presqu’île de Rhuys – et désigne des contrats qui peuvent être conclus de gré à gré ou par le biais d’une agence spécialisée dans la location.
En location saisonnière, la réglementation édictée par la loi de 1989 sur les rapports locatifs a été complétée par deux autres textes plus récents : la loi Alur de 2014 et la loi Elan de 2018. L’essentiel des obligations légales que nous allons détailler dans cet article ont été prévues par ces deux textes, qui tiennent compte de l’essor de la pratique de la location touristique et de l’évolution des comportements à cet égard.
Déclarer sa location saisonnière : les règles à suivre
L’une des plus importantes obligations à connaître au regard de la location saisonnière et de sa réglementation a trait à la déclaration du logement proposé aux gens de passage. Cette obligation diffère selon la nature de la résidence concernée. Puisque nous partons de l’idée que vous souhaitez proposer à la location une maison de vacances sur la Presqu’île de Rhuys, nous allons nous focaliser sur le cas des résidences secondaires.
Déclarer une résidence secondaire en location touristique
Une résidence secondaire se définit comme telle lorsqu’elle est occupée moins de huit mois dans l’année. Parce qu’une seule résidence est reconnue comme « principale » par la loi, tous les autres biens que vous possédez sont nécessairement des résidences secondaires.
Pour tenir compte de l’essor des locations touristiques et exercer un meilleur contrôle sur les logements concernés, l’État a mis en place une procédure déclarative obligatoire pour tous les propriétaires de résidences secondaires souhaitant louer à des touristes. Cette déclaration doit être effectuée auprès de la mairie où est situé le bien immobilier en question, par exemple, dans notre cas de figure, à Arzon ou Sarzeau. Elle doit préciser l’adresse du logement, le nombre de pièces qui le compose, le nombre de couchages, et les périodes pendant lesquelles vous comptez louer. Tout changement doit être entériné par une nouvelle déclaration. Cette procédure permet d’obtenir un numéro d’enregistrement, celui-ci devant figurer sur les annonces de location.
Pour une location saisonnière, la réglementation ne s’arrête pas là. Dans certaines communes, la mise en location d’un bien requiert une autorisation préalable de la mairie pour en modifier l’usage, et le transformer en local destiné à la location touristique. Parfois, comme à Paris, des règles de compensation s’appliquent. Les communes de la Presqu’île de Rhuys ne sont toutefois pas concernées, car seules les villes de plus de 50 000 habitants peuvent faire appliquer cette obligation.
Déclarer une résidence principale
La mise en location d’une résidence principale est plus souple sur ce point, puisqu’elle ne nécessite pas de démarche déclarative préalable – sauf dans quelques grandes agglomérations.
Attention, toutefois : dans le cas d’une résidence principale proposée à la location saisonnière, la réglementation globale est aussi plus stricte que pour une résidence secondaire. Car il n’est pas permis de louer le logement plus de 120 jours dans l’année, faute de quoi il peut se voir requalifié en résidence secondaire.
Gérer sa location saisonnière de résidence secondaire : les obligations à respecter
Le fait de proposer un logement en saisonnier vous contraint à respecter un certain nombre d’obligations issues de la réglementation. Quelles sont ces obligations ?
La durée maximale de location
Comme nous l’avons vu plus haut, en matière de location saisonnière, la réglementation impose une durée maximale d’occupation des lieux, qui diffère en fonction du statut de la résidence :
- Moins de 120 jours en tout dans l’année si le logement est votre résidence principale.
- Maximum 90 jours consécutifs avec les mêmes locataires si le logement est une résidence secondaire (voir notre article dédié), mais avec la possibilité de louer le bien sans limites dès lors que ce seuil n’est pas dépassé pour des occupants spécifiques.
Le contrat de location
La réglementation oblige également à établir un contrat de location en bonne et due forme. L’existence d’un tel contrat dépend de l’intermédiaire : si vous passez par une agence ou par une plateforme de location, vous n’aurez pas à prendre en charge la rédaction d’un bail spécifique. Une agence immobilière va s’occuper elle-même de ce document, tandis que sur AirBnb, Abritel et consorts, la responsabilité juridique de la location incombe au site et non au propriétaire. Cela dit, rien ne vous empêche d’exiger de vos locataires qu’ils signent un contrat même s’ils sont passés par l’une de ces plateformes, à condition que cela soit stipulé dans l’annonce.
Ce contrat doit préciser le prix de la location, le montant du dépôt de garantie s’il y a lieu, et la durée du séjour. Il doit encore décrire le bien immobilier loué de façon détaillée.
Notez que le contrat doit aussi faire l’inventaire des meubles et des équipements mis à la disposition des locataires – une obligation dans le cadre d’une location touristique, les vacanciers devant pouvoir profiter de leur séjour en apportant uniquement leurs effets personnels.
Le cas d’une copropriété
Si le bien fait partie d’une copropriété, vous devez vérifier que le règlement ne s’oppose pas à ce type de location. En effet, une copropriété a tout à fait le droit d’interdire la pratique de la location touristique ou d’une quelconque activité commerciale, afin de préserver la tranquillité des habitants.
Pour une location saisonnière respectueuse de la réglementation, il est donc nécessaire de se référer au règlement de copropriété et de vérifier qu’il ne comporte pas une clause dite « d’habitation bourgeoise ». Si c’est le cas, vous n’êtes pas sans recours : il est possible de solliciter un changement d’usage contraire au règlement en obtenant l’accord unanime des copropriétaires en assemblée générale – mais, dans les faits, un tel revirement est peu courant.
Les assurances en location saisonnière
En tant que propriétaire du logement, il vous revient de vérifier que vous êtes correctement couvert pour ce type de location. Assurez-vous qu’une clause ad hoc soit prévue dans le contrat d’assurance habitation ou demandez à votre assureur une extension de garantie.
Les assurances proposées par défaut par les plateformes de location sont pratiques, mais elles ne couvrent pas toujours tout, et leurs conditions d’application peuvent s’avérer drastiques. À vous de les consulter et de compléter avec une assurance propre si cela vous semble préférable.
La fixation du prix de la location
En termes de location saisonnière, la réglementation ne prévoit rien quant à la fixation du prix de la nuitée. En d’autres termes, vous êtes libre de demander le montant qui vous chante pour louer votre maison. Si votre plateforme de location vous demande de signer un document disant que vous vous engagez à pratiquer des prix raisonnables, conformes au marché, sachez que cela n’a aucune valeur juridique.
Que risquez-vous à ne pas respecter la législation relative aux locations saisonnières ?
En tant que bailleur, vous risquez des amendes dont le montant dépend de la faute commise et de l’appréciation du juge en la matière.
- Jusqu’à 5 000 € pour un manquement à votre obligation de déclarer votre location en mairie.
- Jusqu’à 50 000 € pour n’avoir pas déclaré un changement d’usage ou demandé une autorisation en ce sens.
- Jusqu’à 10 000 € pour avoir loué votre résidence principale plus de 120 jours par an.
- Jusqu’à 10 000 € pour un refus de fournir le décompte des nuitées de location à la mairie si celle-ci le demande.
- Jusqu’à 3 750 € pour avoir fourni des informations mensongères.
Prenez soin de bien respecter la réglementation en location saisonnière, et n’hésitez pas à travailler en partenariat avec une agence immobilière spécialisée – comme OFIC à travers ses offres de location FRANKIZ – pour éviter de vous retrouver hors-la-loi !
