Vous faites face à un dilemme : tout en envisageant de proposer à la location votre résidence secondaire sur la Presqu’île de Rhuys afin de générer un revenu complémentaire, vous hésitez encore entre deux options. D’une, louer à l’année, profiter de la stabilité d’un bail de longue durée, mais sans pouvoir vous-même séjourner dans votre maison de vacances. De deux, pratiquer la location saisonnière, subir plus de contraintes locatives, mais bénéficier de revenus plus importants sur de plus courtes périodes, avec la possibilité de passer du temps dans votre maison quand vous l’entendez. FRANKIZ vous présente les paramètres à prendre en compte pour faire le bon choix !
La rentabilité de votre location
L’option de la location saisonnière est celle qui permet de générer le plus de revenus avec votre maison secondaire. Cela aboutit à une rentabilité globale nettement supérieure à la location de longue durée. À titre d’exemple, un bail locatif classique pour une maison à Sarzeau rapporte environ 1 400 € par mois, toutes charges comprises, ce qui équivaut, en saisonnier, à une semaine de location en juillet pour quatre personnes. Cette proportion (un mois de loyer classique = une semaine de revenus saisonniers) est une moyenne.
En contrepartie, le choix de mettre en location sa résidence secondaire pour de courtes périodes entraîne trois problématiques liées à la rentabilité :
- Le montant du loyer en saisonnier dépend fortement de la zone géographique concernée et de la période de l’année. Forcément, un logement de vacances ne se loue pas aussi bien hors saison.
- La location touristique engendre rarement un taux d’occupation de 100 %, ce qui veut dire que le logement n’est jamais occupé en permanence. Le montant des revenus locatifs doit donc être ramené à la durée cumulée des locations sur l’année. Ainsi, si l’on simplifie les choses en estimant que la proportion soulignée plus haut est toujours vraie (un mois de loyer en longue durée = une semaine en saisonnier), il faut louer au moins l’équivalent de 12 semaines par an pour atteindre le même revenu qu’en location classique.
- Enfin, le saisonnier implique des frais plus importants, liés à la gestion du logement (que vous la preniez en charge vous-même ou que vous choisissiez de la confier à une agence), mais aussi aux charges courantes dont vous êtes redevable (électricité, gaz, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, frais de copropriété le cas échéant, etc.).
Avant de choisir le mode de location que vous préférez pour votre résidence secondaire, il est donc indispensable de réaliser un calcul de rentabilité en fonction des revenus que vous espérez pouvoir générer en louant avec l’une et l’autre solutions.
La localisation de votre maison de vacances
Comme expliqué plus haut, la rentabilité d’un bien locatif est largement tributaire de sa localisation. C’est vrai dans les deux cas de figure considérés, qu’il s’agisse de louer en saisonnier ou à l’année.
- Pour louer en saisonnier, il est nécessaire de tenir compte de l’attractivité touristique de la région, et de son potentiel locatif durant les différentes saisons. Pour votre maison située sur la Presqu’île de Rhuys, dans le golfe du Morbihan, il est évident que le potentiel locatif est surtout concentré sur la saison estivale : c’est en été que les touristes partent en vacances près de la mer. Il est toutefois possible d’assurer la location d’une résidence secondaire toute l’année, donc aussi hors saison, à condition de savoir saisir les bonnes opportunités (notamment en termes de location professionnelle) et d’ajuster soigneusement les tarifs en fonction de la période.
- Pour louer à l’année, il faut disposer d’un logement situé dans une zone où la demande locative de longue durée est forte: grande ville, proximité d’un campus universitaire, zone d’emploi dynamique, etc. Pour en tirer profit, il faut en effet que le logement puisse être loué facilement et que le risque de vacance locative soit limité.
En somme, selon la zone, il sera préférable d’opter pour l’une ou l’autre option. Si vous envisagez la location de votre résidence secondaire sur la Presqu’île de Rhuys, et s’il s’agit d’une maison (un type de logement plus difficile à louer à l’année), il est donc recommandé de privilégier le saisonnier. D’autant que cela vous fait gagner en souplesse, comme nous le verrons plus bas.
La fiscalité de votre location de résidence secondaire
L’aspect fiscal de votre projet de location de résidence secondaire est essentiel, dans la mesure où certains mécanismes vous permettent de réduire vos impôts tout en louant votre propriété. Quelle fiscalité s’applique en fonction du type de location choisi ?
- Sur le plan fiscal, la location saisonnière bénéficie du même régime que la location à l’année pour un bien meublé: les revenus locatifs sont déclarés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et leur modalité d’imposition est fonction du montant annuel. Au régime micro-BIC (revenus inférieurs à 72 600 € HT), un abattement de 50 % est automatiquement appliqué aux revenus issus de la location. Mais vous pouvez aussi opter pour le régime réel, et ainsi avoir la possibilité de déduire l’ensemble de vos charges.
- Dans le cas d’une location nue de longue durée, les revenus locatifs sont déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Là encore, deux régimes sont possibles : le micro-foncier (en dessous de 15 000 € HT par an) qui permet de bénéficier d’un abattement de 30 %, et le régime réel (au-delà de ce seuil) qui permet de déduire les charges.
Vous constaterez que les fiscalités sont proches lorsqu’il s’agit de louer un bien meublé. Il vous revient donc de faire un choix qui répond parfaitement à vos besoins.
La possibilité de profiter (ou non) de votre maison
La principale différence qui existe entre les deux projets de location de votre résidence secondaire (saisonnier ou longue durée) réside dans la disponibilité ou dans l’indisponibilité de la propriété durant l’année.
De fait, la location touristique vous permet de profiter de votre maison lorsqu’elle n’est pas louée, ou plus exactement, de prévoir des périodes pendant lesquelles vous comptez y séjourner et ne souhaitez pas recevoir des voyageurs. Ce qui est pertinent si l’on considère qu’il s’agit d’une maison de vacances et que vous l’avez achetée pour pouvoir y passer du temps, idéalement au moins plusieurs semaines par an. L’option du saisonnier vous laisse donc toute liberté de gérer votre propriété comme vous l’entendez.
À l’inverse, le choix de la location longue durée ne vous laisse aucune marge de manœuvre : une fois le bail signé, qu’il soit meublé ou nu, votre propriété devient la résidence principale de vos locataires et vous n’avez plus le droit d’y mettre les pieds pendant toute la durée du contrat.
La gestion de votre location sur la Presqu’île de Rhuys
Enfin, la question de la gestion locative se pose. Dans les deux cas de figure, vous devez prendre soin de votre bien locatif, avec des contraintes fort différentes selon le choix que vous avez fait pour la location de votre résidence secondaire.
- La location à l’année est la plus facile à gérer, puisqu’il s’agit principalement d’une forme de gestion courante : encaissement des loyers et des charges, régularisations annuelles, interventions dans le bien lorsque c’est nécessaire. Une fois les locataires trouvés et installés dans le logement, il n’y a donc (logiquement) plus beaucoup de choses à faire… sauf si des problèmes se font jour, comme des impayés de loyer, des troubles du voisinage ou des dégradations dans le logement. Mais c’est une autre histoire !
- La location saisonnière est la plus exigeante, dans la mesure où il faut prendre en charge une multitude de tâches lors de chaque réservation : gestion des demandes, communication avec les hôtes, accueil sur place, interventions dans le logement si nécessaire, départ des locataires, ménage et entretien entre deux séjours, etc. Une problématique à laquelle il est toutefois aisé de répondre, dans la mesure où des agences proposent des services de conciergerie spécifiquement pensés pour soulager les propriétaires de toutes ces contraintes. Néanmoins, cette prise en charge a un coût qu’il faut ajouter aux frais de gestion – mais c’est vrai aussi de la location de longue durée, dès lors que vous la confiez à des professionnels.
En somme, il est tout à fait possible de proposer votre location de résidence secondaire à des touristes et de bénéficier de l’accompagnement d’une agence spécialisée, ce qui est indispensable si vous ne vivez pas à proximité de votre maison de la Presqu’île de Rhuys.
À vous de faire votre choix. Pour des informations supplémentaires, et pour obtenir de précieux conseils, adressez-vous à l’équipe de FRANKIZ, agence spécialisée dans la gestion des biens locatifs en saisonnier !
