Dès lors que vous souhaitez louer une résidence en saisonnier, par exemple votre jolie maison secondaire sur la Presqu’île de Rhuys, vous êtes dans l’obligation d’appliquer la réglementation qui encadre ce type de location. Or celle-ci dicte aussi les contraintes fiscales relatives à cette pratique, en particulier en ce qui concerne la déclaration des revenus locatifs. Car les loyers issus d’un bien loué en saisonnier doivent être déclarés à l’administration fiscale – en contrepartie d’avantages fiscaux notables. Quelles sont les règles de fiscalité de location saisonnière ? FRANKIZ vous aide à y voir plus clair.
Comprendre la fiscalité de location saisonnière : un préalable indispensable
En louant votre résidence secondaire sur la Presqu’île de Rhuys, vous ambitionnez de réaliser des bénéfices pour couvrir vos charges fixes, et ainsi profiter encore plus de votre maison.
Ce faisant, les aspects financiers occupent une place déterminante dans votre projet locatif… tout comme les règles fiscales, qui influent sur le montant qui vous reviendra une fois vos impôts payés. Car, tout comme dans le cadre d’une location longue durée, les revenus issus de la location touristique sont imposables. Et ce, que vous louiez seulement quelques nuits par an ou pendant une grande partie de l’année.
Il est donc important de comprendre comment les choses fonctionnent et ce que vous allez retirer concrètement, après impôt, de la mise en location touristique de votre maison. C’est aussi une question de rentabilité qui s’inscrit dans la globalité de votre projet. Or la fiscalité de location saisonnière est en réalité plus simple qu’elle n’y paraît de prime abord – dès lors qu’on sait où l’on met les pieds.
Il y a quatre principaux éléments à prendre en compte en matière de fiscalité de location saisonnière :
- Le régime d’imposition
- Le statut de loueur meublé
- Les exonérations
- Les taxes
Nous allons les explorer dans le détail.
Déclarer votre location saisonnière : le régime d’imposition
La fiscalité de location saisonnière ne se résume pas à la déclaration des revenus, mais cet aspect occupe néanmoins une place importante – sinon la plus importante – dans votre gestion locative. Il est donc nécessaire de le maîtriser au mieux.
Ici, la fiscalité de location saisonnière rejoint celle des meublés de tourisme. Peu importe que le bien loué soit votre résidence principale ou un logement secondaire : les revenus que vous en tirez sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Deux régimes sont possibles pour déclarer votre location saisonnière aux impôts, en fonction du montant annuel des recettes ou des charges :
- Le régime forfaitaire ou micro-BIC, imposé d’office si vos recettes annuelles sont inférieures à 32 900 €. Ce régime a l’avantage d’être simple et de ne nécessiter aucune compétence comptable : votre fiscalité de location saisonnière dépend seulement du statut du logement, à savoir s’il s’agit d’une location classique ou d’un meublé de tourisme classé. Sous ce régime, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % censé couvrir vos charges. Dans le cas d’un meublé de tourisme classé, l’abattement forfaitaire peut atteindre 71 %, avec un plafond de recettes porté à 82 200 €.
- Le régime réel, auquel vous accédez d’emblée si vos recettes dépassent 32 900 € par an ou si vous en faites expressément la demande. Ce régime est plus complexe et nécessite la tenue d’un livre comptable – ce qui suppose de faire intervenir un spécialiste de la fiscalité de location saisonnière. Mais il permet aussi de réaliser des économies si vous avez de lourdes charges, car celles-ci sont entièrement déductibles des sommes perçues au titre de la location. Cependant, il n’est intéressant que si vous exercez la location touristique à un niveau professionnel.
Le montant de vos impôts ne dépend pas que de vos revenus locatifs, mais du montant cumulé de vos revenus divers : c’est à partir de ce montant qu’est calculée votre tranche d’imposition.
Le statut de loueur meublé
D’un point de vue administratif, en tant que propriétaire d’un logement proposé à la location touristique, vous jouissez forcément d’un statut de loueur meublé – professionnel ou non.
- Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est appliqué par défaut à tous les propriétaires qui louent en saisonnier. Sous ce statut, il est possible de reporter un éventuel déficit foncier sur 10 ans.
- Le statut de loueur meuble professionnel (LMP) n’est accessible qu’à condition de dépasser un certain montant de revenus (plus de 23 000 € par an), et seulement si cette somme représente plus de la moitié des revenus cumulés du ménage. En somme, uniquement si la location touristique constitue votre activité principale. Sous ce statut, la fiscalité de location saisonnière offre de nombreux avantages (exonération d’IFI, taxation réduite sur la plus-value, possibilité d’imputer le déficit sur le revenu global…), mais ceux-ci ne sont pertinents que si vous êtes lourdement imposé ou si vous avez beaucoup de patrimoine immobilier.
Les exonérations d’impôt
Les exonérations en matière de fiscalité de location saisonnière ne s’appliquent que dans des cas très particuliers :
- Lorsque le propriétaire loue une chambre meublée dans sa résidence principale. Pour que cette exonération totale d’impôt s’applique, il faut que le loyer annuel par mètre carré soit inférieur à un plafond défini par décret.
- Lorsque le logement loué est classé au titre des chambre d’hôtes et que les revenus annuels ne dépassent pas 760 € (ce qui peut s’avérer pratique au lancement de l’activité, par exemple).
Si vous louez en saisonnier votre résidence secondaire sur la Presqu’île de Rhuys, vous n’êtes donc pas concerné par ces cas d’exonération.
Les taxes
À partir du moment où vous possédez un logement, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, vous êtes redevable de la taxe foncière. C’est vrai également pour une habitation proposée à la location, qu’elle constitue ou non la résidence principale du ou des locataire(s).
La taxe d’habitation, quant à elle, ne s’applique qu’à la résidence principale (notez qu’elle est en voie d’extinction). La fiscalité de location saisonnière ne prévoit pas de taxe spécifique portant sur la résidence secondaire louée sous le régime touristique.
Par contre, il faut savoir que certaines communes appliquent une taxe de séjour en location saisonnière. C’est le cas dans l’ensemble du golfe du Morbihan, dont la Presqu’île de Rhuys. Plus d’informations sur le site de la région.
La maîtrise de la fiscalité de location saisonnière est indispensable pour profiter au maximum des avantages de cette pratique locative, et pour gérer au mieux la mise en location de votre maison sur la Presqu’île de Rhuys. Si l’aspect fiscal de la location touristique s’avère moins complexe qu’on ne le croit souvent, il nécessite tout de même une approche minutieuse qui rend préférable l’accompagnement par un professionnel.
