Vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire dans le golfe du Morbihan que vous envisagez de proposer à la location de temps en temps ? C’est une excellente idée, compte tenu du succès rencontré par les locations saisonnières ces dernières années. Mais c’est aussi un processus encadré par un ensemble de droits et d’obligations, les premières vous permettant de louer dans des conditions optimales, les secondes vous contraignant à respecter un cadre réglementaire. L’un dans l’autre, ces droits et obligations sont les clés d’une location saisonnière sur la Presqu’île de Rhuys sereine et réussie. FRANKIZ vous dit tout ce qu’il faut savoir pour dormir sur vos deux oreilles pendant la mise en location de votre maison, même si vous vivez à plusieurs centaines de kilomètres de là !
Location saisonnière sur la Presqu’île de Rhuys : les droits du propriétaire
Le premier de vos droits, en tant que propriétaire d’une résidence secondaire sur la Presqu’île de Rhuys, c’est de la proposer à la location. Rien ne vous empêche, en effet, d’accueillir des locataires temporaires dans votre demeure lorsque vous n’êtes pas sur place pour en profiter, de manière à générer des revenus complémentaires qui pourront couvrir vos frais divers et variés (voir à ce propos les avantages de la location saisonnière). À condition de respecter les obligations que nous allons lister plus bas.
Plus précisément, quels sont vos droits en matière de location saisonnière sur la Presqu’île de Rhuys ?
Vous êtes libre de réclamer le loyer de votre choix
Aucune règle écrite ne vous interdit de fixer un loyer délirant pour votre maison en bord de mer ou, au contraire, de la laisser gratuitement aux touristes ! Néanmoins, l’idéal reste de tenir compte du marché et de ses règles tacites, afin de déterminer une somme par nuitée pertinente au regard de ce qui se fait dans la même zone. C’est la clé pour attirer des locataires.
Vous pouvez demander un acompte ou le paiement intégral du loyer avant l’entrée des locataires dans les lieux
L’acompte est fixé à plus ou moins 25 % du montant total de la location. Quant à l’intégralité du loyer, elle peut vous être versée en amont de la remise des clés. Notez que ces précautions sont inutiles si vous passez par des plateformes de location (auquel cas le loyer est de toute façon versé intégralement par la plateforme avant l’arrivée des locataires).
Vous pouvez exiger un dépôt de garantie
Pour sécuriser votre location saisonnière sur la Presqu’île de Rhuys, vous avez la possibilité d’adosser la signature du contrat locatif au dépôt d’un montant servant de garantie. Celui-ci devra être restitué dans son intégralité (sauf en cas de dégradations constatées) à l’issue du séjour, dans le délai fixé par le bail.
Vous pouvez exiger de vos locataires qu’ils soient assurés
Cette assurance doit couvrir toute la durée du séjour, mais elle n’est en aucun cas une obligation. Là encore, si l’accès à votre location saisonnière sur la Presqu’île de Rhuys se fait par des plateformes professionnelles, cette couverture peut être comprise dans les services proposés (lisez bien les conditions afférentes et, au besoin, souscrivez une assurance complémentaire).
Vous avez le droit d’imposer un nombre maximum de personnes dans le logement
Si votre maison dispose de trois chambres, chacune avec un grand lit, vous pouvez par exemple fixer une limite de couchages à 6 personnes, ou 7 en comptant le canapé convertible du séjour. Mais vous pouvez aussi décider d’un plafond de 5 personnes pour limiter les risques de dégradations. Bref, vous êtes seul à décider du nombre maximum de vacanciers que votre maison peut accueillir.
Vous êtes en position de réclamer des réparations financières
Si, pour une raison ou pour une autre, votre location saisonnière sur la Presqu’île de Rhuys se passe mal, vous pouvez obtenir une réparation financière une fois les locataires partis, soit en puisant dans le dépôt de garantie, soit en lançant une procédure auprès de votre opérateur de location. Le cas échéant, prenez soin de photographier le logement dégradé et de réunir un maximum de preuves.
Vous pouvez jouir du logement quand vous l’entendez
En matière de location saisonnière, il n’y a aucune obligation de louer pour un minimum de temps. Vous pouvez proposer votre maison en location saisonnière sur la Presqu’île de Rhuys pour deux ou trois nuits par mois, deux ou trois semaines par an, ou toute l’année ; vous pouvez aussi ne pas la louer du tout pendant une année complète, et venir y passer tous vos week-ends. En somme, vous êtes libre d’en faire ce que vous voulez !
Location saisonnière de résidence secondaire : les obligations du propriétaire
Comme pour toute location, le saisonnier vous octroie des droits tout en vous imposant un certain nombre d’obligations. En tant que propriétaire, vous devez veiller à ce que votre location saisonnière sur la Presqu’île de Rhuys applique des règles strictes.
Quelles sont ces obligations ?
Vous devez proposer à la location un logement conforme
Cette conformité concerne :
- Les meubles et les équipements mis à la disposition des vacanciers: ceux-ci doivent pouvoir profiter pleinement de leur séjour en n’apportant avec eux que leurs effets personnels – bien qu’il n’existe pas de contrainte écrite sous forme de liste pour le mobilier.
- L’entretien du logement, qui doit rester constamment en bon état de propreté et de fonctionnement dès lors que des locataires se trouvent sur place ; en cas de problème, vous devez intervenir au plus vite pour trouver une solution (d’autant plus vite que les séjours sont généralement courts).
- La jouissance du bien, qui doit être paisible pour les locataires. Ceux-ci doivent être préservés des nuisances connues (restaurants ou boîtes de nuit à proximité) et prévisibles (par exemple des travaux importants qu’un voisin a prévu de réaliser et qui pourraient remettre en cause la tranquillité des vacanciers).
Vous devez respecter une durée maximale de location
Bien qu’il soit possible de proposer votre location saisonnière sur la Presqu’île de Rhuys pour des durées variables, une nuit, une semaine, un mois, etc., il existe une limite de temps à ne pas dépasser pour les mêmes locataires : trois mois. Au-delà de ce délai, le logement pourra être considéré comme leur résidence principale, et le bail saisonnier requalifié. (Voir notre article dédié.) Notez également que dans le cas d’une résidence principale mise en location, la durée cumulée des nuitées ne doit pas être supérieure à quatre mois par an.
Vous devez établir un bail locatif
Oui, même s’il s’agit seulement de location saisonnière sur la Presqu’île de Rhuys ! Ce bail doit mentionner les termes habituels d’un contrat de location (caractéristiques du bien immobilier concerné, adresse, identités des parties, montant du loyer…) et préciser la durée du séjour. Il doit intégrer un descriptif précis du logement (comme sur votre annonce locative) et se voir annexer les diagnostics techniques obligatoires (DPE, ERP, amiante et plomb, électricité et gaz) ainsi qu’un état des lieux d’entrée, puis de sortie. Notez que les plateformes de location vous dispensent de cette obligation.
Vous devez garantir la sécurité de vos locataires
Vos obligations en cette matière concernent l’installation d’un détecteur de fumée dans le logement, la mise à disposition d’un extincteur en état de marche, et la mise en place d’un dispositif de sécurité pour la piscine (au choix, l’un des quatre dispositifs de sécurité validés par l’Afnor).
Vous devez respecter la liberté de vos locataires
En d’autres termes : vous ne pouvez pas imposer de règles de vie, comme d’interdire les animaux domestiques ou la consommation de cigarettes. Mais vous avez la possibilité de prévoir dans le contrat de bail la responsabilité afférente des locataires en cas de dégradations dues à leurs animaux ou à la cigarette.
Vous devez déclarer votre location
Une simple déclaration locative, qui peut se faire en ligne sur cette page, suffit à Arzon et Sarzeau. Pour plus de sécurité (et parce que les règles peuvent évoluer rapidement), n’hésitez pas à vous renseigner en mairie avant de proposer votre résidence à la location. Car, dans certaines communes, le fait de louer en saisonnier une résidence secondaire nécessite l’obtention d’une autorisation préalable – ce qui n’est pas le cas, pour l’instant, dans le golfe du Morbihan.
Vous devez collecter et reverser la taxe de séjour
Cette taxe de séjour s’applique dans l’ensemble du golfe du Morbihan et vaut donc pour votre location saisonnière sur la Presqu’île de Rhuys. Notez que les plateformes professionnelles de location se chargent de cette démarche (le montant de la taxe est intégré au prix de la nuitée). Plus d’informations sur le site de la région.
Vous devez déclarer vos revenus locatifs
Les revenus générés par votre location saisonnière sur la Presqu’île de Rhuys sont soumis à l’impôt sur le revenu et doivent, pour cette raison, faire l’objet d’une déclaration annuelle à l’administration fiscale. Parce qu’il s’agit de location meublée touristique, vous devez déclarer vos revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). On vous en dit plus dans cet article.
La liste des droits et des obligations du propriétaire est longue. Pour garantir la sécurité de votre location saisonnière sur la Presqu’île de Rhuys, vous avez tout intérêt à travailler en partenariat avec un spécialiste de ce secteur d’activité, et à vous faire accompagner tout au long de la période de location (et même en dehors !). Il ne vous reste plus qu’à découvrir les offres de FRANKIZ !
