En louant votre maison secondaire à des vacanciers, vous espérez couvrir vos charges fixes et, pourquoi pas, réaliser un petit bénéfice. Cela, en la mettant en location pendant une partie de l’année, quand vous-même n’y séjournez pas. Mais le jeu en vaut-il la chandelle ? Allez-vous retirer suffisamment de gains de cette pratique pour compenser les efforts consentis – et le risque pris ? Pour le savoir, il n’y a pas de secret : il faut évaluer à l’avance la rentabilité de votre location saisonnière sur la Presqu’île de Rhuys et estimer les rentrées d’argent que vous pourrez réaliser. FRANKIZ vous explique comment vous y prendre.
Calculer la rentabilité de votre location saisonnière sur la Presqu’île de Rhuys
La rentabilité d’un bien immobilier indique le pourcentage du prix d’achat qu’il est possible de rembourser chaque année grâce aux revenus issus de sa mise en location. En saisonnier, le rendement net (après impôt) varie entre 4 et 10 % en fonction de nombreux paramètres, ce qui le place très au-dessus de la location longue durée.
Alors, bien sûr, le calcul de rentabilité pour votre location saisonnière sur la Presqu’île de Rhuys n’a de sens que si vous remboursez encore le crédit souscrit pour vous offrir cette résidence secondaire, car il faut tenir compte du prix d’acquisition et des frais fixes annuels que vous déboursez.
Ainsi, pour calculer le rendement net d’un logement, on tient compte des recettes locatives moyennes réalisées sur un an, desquelles on soustrait les frais divers, et on divise le tout par le prix d’achat.
Prenons un exemple concret. Votre maison à Arzon ou Sarzeau a coûté 130 000 € et vous y avez réalisé 20 000 € de travaux, soit un total de 150 000 €. Vous remboursez 600 € par mois de crédit immobilier (vous en êtes à peu près à la moitié de la durée de remboursement), ce qui fait 7 200 € par an. À cela, il faut ajouter environ 800 € de charges diverses (de fonctionnement, de gestion locative, de taxe foncière…), donc 8 000 € de dépenses en tout.
Si vous générez 8 000 € de revenus locatifs par an, cela vous fait un rendement net de zéro euro – ce qui signifie que vous couvrez très exactement vos frais et que votre maison secondaire ne vous coûte rien. Il suffit, pour cela, de louer 1 000 € la semaine pendant les deux mois d’été.
Si vous générez le double, soit 16 000 € de revenus par an, cela vous fait un rendement net de 5,3 % (16 000 – 8 000 / 150 000 x 100). Ce qui fait une excellente rentabilité pour votre location saisonnière sur la Presqu’île de Rhuys : de quoi couvrir vos dépenses et réaliser un joli bénéfice. Sachant que les revenus issus de la location meublée donnent droit à un avantage fiscal : un abattement de 50 % d’office en micro-BIC (moins de 32 600 € de recettes locatives annuelles) et jusqu’à 71 % si votre maison est classée « meublé de tourisme ».
Bien entendu, pour ce qui est de la rentabilité de location saisonnière sur la Presqu’île de Rhuys, il faut tenir compte d’autres paramètres, et notamment de la sécurité qu’offre cette pratique en termes de rentrées d’argent. En effet, en location touristique, les impayés de loyer sont quasi-inexistants, puisque les sommes sont versées avant l’arrivée des vacanciers dans les lieux (voir à ce propos notre article sur les aspects financiers). Le rendement net ainsi calculé est donc assuré… à condition de pouvoir générer les revenus locatifs attendus !
Comment garantir des revenus locatifs suffisamment élevés pour obtenir une bonne rentabilité en saisonnier ?
Là est toute la question. Nous disions plus haut qu’à la suite de votre calcul de rentabilité de location saisonnière sur la Presqu’île de Rhuys, vous estimez à 8 000 € les revenus à générer chaque année pour couvrir vos frais. Cela nécessite de louer votre maison une cinquantaine de jours par an au prix de 150 € la nuitée (ce qui, pour ce type de bien offrant de nombreux couchages, en bord de mer qui plus est, n’est pas exagéré), ou environ huit semaines à 1 000 € la semaine.
Dans ce but, il faut optimiser votre taux de remplissage afin de vous assurer que votre maison sera effectivement louée le temps nécessaire. Comment y parvenir ?
- En publiant votre annonce locative sur plusieurs plateformes dédiées au saisonnier, comme Airbnb.
- En valorisant votre location, par exemple en proposant des éléments de confort que les autres locations n’ont pas. Veillez à mettre en avant ces éléments dans votre annonce, surtout grâce à de belles photos.
- En demandant à vos locataires de laisser un avis après leur séjour, de façon à pouvoir compter sur des commentaires positifs qui joueront sur l’attractivité de votre location auprès des futurs vacanciers.
- En louant une grande partie de l’année, et pas seulement durant l’été : les locations hors saison peuvent rapporter gros.
- En faisant classer votre location comme meublé de tourisme : un gage de qualité pour les vacanciers, un levier de visibilité pour votre maison, et un avantage fiscal supplémentaire à la clé pour vous (à lire ici).
- En assurant une gestion dynamique de votre résidence secondaire. Car l’augmentation du nombre de réservations suppose de mettre en place une logistique adaptée, vous permettant de gérer les allées et venues, de garantir la propreté de la maison entre deux séjours, d’offrir un accueil personnalisé à vos locataires, etc. La délégation de location, et notamment le recours à un service de conciergerie comme celui que propose FRANKIZ, est une bonne option.
En optimisant votre taux de remplissage, vous pourrez améliorer la rentabilité de votre location saisonnière sur la Presqu’île de Rhuys en générant plus de revenus. Il ne reste plus qu’à faire vos calculs… et à trouver le partenaire de confiance pour prendre en charge la conciergerie de votre location !