Vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire sur la presqu’île de Rhuys ? Vous envisagez de louer votre bien, situé à Arzon ou Sarzeau, lorsque vous-même n’y êtes pas – c’est-à-dire pendant une majeure partie de l’année ? C’est une excellente idée qui revêt de nombreux avantages, dont celui de générer des revenus grâce à votre maison ou votre appartement de vacances (et compenser son entretien et ses charges, au minimum). Mais attention : la location saisonnière sur la presqu’île de Rhuys est encadrée par des règles bien spécifiques, parfois très éloignées de ce qui se fait en matière de baux de longue durée. Pour clarifier les choses et vous permettre de bien les bonnes décisions en connaissance de cause, FRANKIZ a mis au point ce guide pratique du saisonnier.
Louer en saisonnier, qu’est-ce que ça veut dire ?
Pratiquer la location saisonnière sur la presqu’île de Rhuys, ça veut dire quoi précisément ? Il est utile de rappeler la définition du saisonnier en matière de location, pour éviter tout ambiguïté : il s’agit de proposer à la location une maison ou un appartement pour de courtes périodes, allant d’une nuit à plusieurs semaines. Mais il n’est pas possible de dépasser trois mois d’affilée pour les mêmes locataires, pour des raisons que l’on imagine aisément : au-delà de cet intervalle de temps, l’occupation du logement pourrait se confondre avec de la location longue durée déguisée (en aucun cas le logement ne peut être considéré comme la résidence principale du locataire). La loi Hoguet du 2 janvier 1970 est claire à ce sujet : « Est considérée comme une location saisonnière (…) la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs ».
Quels locataires sont concernés par la location saisonnière ?
Les locataires ciblés sont communément des vacanciers et des gens de passage. On parle d’ailleurs, très souvent, de « location touristique », une expression dont le sens ne laisse pas de place au doute. Pour cette raison, ce type de location fonctionne plutôt en haute saison, celle-ci pouvant varier selon les lieux : dans le golfe du Morbihan, les touristes accourent plutôt quand il fait beau, de mars à septembre. Pour autant, il est possible de pratiquer la location saisonnière sur la presqu’île de Rhuys toute l’année : touriste qui désirent profiter d’un joli coin sans être écrasés par la foule, professionnels venant assister à un événement d’entreprise ou à un salon, etc.
Peut-on louer sa résidence secondaire en saisonnier ?
Le principe de la location saisonnière sur la presqu’île de Rhuys s’applique aussi bien aux résidences principales que secondaires. Toutefois, le statut du logement a un impact sur les obligations imposées aux propriétaires. En particulier, si vous louez votre résidence principale (intégralement ou en partie – une simple chambre meublée, par exemple), la durée annuelle totale ne doit pas dépasser 120 jours, sauf cas particuliers. Au-delà de ce plafond, le logement ne serait plus considéré comme votre résidence principale et vous perdriez les avantages afférents (notamment l’exonération de la plus-value en cas de revente). En revanche, pas de plafond à respecter concernant une résidence secondaire. Mais il faut savoir que le fait de dépasser un certain seuil de revenus locatifs vous expose à un changement de régime fiscal.
Quels types de biens immobiliers peuvent être loués ?
Sur ce point, il n’existe pas vraiment de limite, sinon le fait de louer une habitation disposant de tout le confort nécessaire (voir plus bas). Vous pouvez proposer en location saisonnière sur la presqu’île de Rhuys une maison, un appartement, un mobil-home, une caravane, un château, une villa, une péniche, une yourte, un phare, un ancien atelier, un chalet, un gîte… Les hébergements insolites gagnent en attractivité au fil du temps, mais la maison et l’appartement restent les plus prisés.
Quelles sont les obligations relatives à un logement proposé en location touristique ?
Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, le logement proposé à la location doit être entièrement meublé et équipé. Contrairement à un bail meublé traditionnel (d’une durée d’un an), la loi ne prévoit pas de liste des équipements devant nécessairement être mis à la disposition des vacanciers. Mais le logement doit offrir tout le confort indispensable et la possibilité de vivre en apportant uniquement ses effets personnels, à savoir : le mobilier de base (lit, table, chaises, rangements…), une cuisine dotée des équipements communs, des luminaires, de la vaisselle, des objets décoratifs, mais aussi du linge de maison, des consommables, etc. Pour autant, l’idée étant non seulement d’attirer les locataires, mais aussi de les fidéliser pour qu’ils reviennent, les éléments de confort facultatifs jouent un rôle déterminant : cafetière et bouilloire, connexion wifi, baignoire à bulles, jeux de société et livres, accessoires pour le jardin, équipements pour les enfants, etc.
Faut-il établir un contrat de location ?
Pour de la location saisonnière sur la presqu’île de Rhuys comme partout ailleurs, l’établissement d’un contrat écrit est obligatoire (Code du tourisme, art. L324-2) : « Toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux ». Ce contrat est le seul moyen d’assurer votre sécurité juridique en tant que propriétaire, aucune loi ne régissant les locations touristiques. Ce document vous permet de fixer les dates de location (entrée et sortie du ou des locataires), les règles qui s’appliquent durant le séjour (notamment les obligations à respecter par les deux parties, le nombre maximum d’occupants, les conditions d’annulation, etc.), et le montant du loyer et de la caution sur cette période. Il faut savoir que le fait de passer par un intermédiaire professionnel (agence de location ou plateforme web) vous dispense de cette obligation, puisque c’est le tiers qui s’occupe de tout.
Faut-il décrire précisément les lieux dans l’annonce ?
Le Code du tourisme souligne l’obligation faite à tout propriétaire souhaitant louer son bien en saisonnier de proposer aux locataires potentiels un descriptif détaillé des lieux, donnant toutes les indications importantes. Par exemple : l’emplacement du logement, son état général, les équipements disponibles dans chaque pièce, la proximité des commodités et des lieux d’intérêt, le montant du loyer, les heures souhaitées pour l’arrivée (check-in) et le départ (check-out), etc.
Comment gérer une location saisonnière sur la presqu’île de Rhuys ?
La particularité de la location saisonnière, par rapport à la location longue durée, réside dans la fréquence élevée des allées et venues, celle-ci supposant d’être présent sur place ou d’envoyer quelqu’un pour s’occuper des touristes à leur arrivée et au moment du départ. La qualité de l’accueil est en effet primordiale : même si de plus en plus de propriétaires emploient des moyens pour automatiser ces démarches (comme la présence d’un boîtier pour les clés à côté de la porte, ouvert à l’aide d’un code fourni aux locataires avant leur arrivée), les vacanciers apprécient la dimension humaine de ce type de location. Il faut aussi prendre en compte les nécessités liées au ménage (entre chaque location), au lavage des linges de maison et des serviettes, au remplacement des consommables, à la réparation des équipements… S’il s’agit d’une résidence secondaire et que vous ne vivez pas sur place, l’idéal est donc de déléguer la gestion de votre location saisonnière à un prestataire spécialisé, si possible disposant d’un service de conciergerie. Ça tombe bien : c’est précisément ce que FRANKIZ vous propose !
